[농지연금 수령 전략] ⑦ 농지 분할 등기 전후, 농지연금 수령액은 얼마나 달라질까?

농지연금은 고령 농업인의 노후생활 안정을 위한 국가 정책 중 하나로, 본인이 소유한 농지를 담보로 맡기고 그에 대한 대가로 일정 금액을 매달 연금처럼 수령하는 제도다. 이 제도는 농지를 매각하지 않고도 생계 자금을 마련할 수 있다는 장점 때문에 꾸준히 주목받고 있으며, 실제로 신청자도 해마다 증가하는 추세다.

하지만 농지연금 신청을 고려하는 사람들 가운데, 농지를 하나의 필지로 소유하고 있는 경우 종종 이런 상황을 마주하게 된다. “내 농지는 전체 면적이 크긴 한데, 한쪽에 주택이 함께 있다. 이걸 통째로 담보로 맡길 수 있을까?”

바로 이 지점에서 등장하는 개념이 ‘농지 분할 등기’다.

농지와 대지, 또는 농지와 임야, 또는 일부를 자녀에게 증여하려는 용도로 복합구조의 토지를 갖고 있는 경우, 분할 등기 여부가 연금 수령액에 직결되는 중요한 변수가 된다.

이 글에서는 2025년 기준으로, 농지를 분할 등기하기 전과 후의 연금 수령액 차이는 실제로 얼마나 발생하는지, 왜 그런 차이가 생기는지, 분할을 고려해야 할 상황과 전략은 어떤지를 현실적이고 구체적으로 설명한다.

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농지연금은 ‘감정가’가 수령액을 결정한다

농지연금 수령액은 두 가지 핵심 요소에 의해 결정된다. 하나는 신청자의 나이이며, 다른 하나는 담보로 설정된 농지의 감정가다.

이 중 감정가는 담보 농지의 면적, 위치, 지목, 경작 상태, 접근성, 거래사례 등을 바탕으로 평가되며, 최종적으로 월 수령액 및 총 지급 한도를 결정짓는다.

즉, 동일한 연령의 신청자라 하더라도 담보로 설정한 농지의 감정가가 1억 원인 경우와 8천만 원인 경우, 월 수령액이 10~15% 이상 차이 날 수 있다. 따라서 감정가를 얼마나 인정받느냐는 연금 수령의 핵심이다.

그런데 농지를 한 필지로 보유하고 있으면서 그 일부에 주택, 창고, 축사, 또는 전용된 공간이 섞여 있다면? 감정가는 실제 기대보다 낮게 평가될 수밖에 없다. 이때 핵심 전략이 분할 등기를 통해 감정가를 분리하고, 불리한 부분을 감정 대상에서 제외하는 것이다.

 

 

농지 분할 등기 전, 감정가가 불리하게 나올 수밖에 없는 이유

예를 들어보자. 전체 1,000㎡(약 300평)의 필지를 갖고 있는 농업인이 농지연금을 신청했다고 가정하자. 그런데 이 땅의 한쪽 200㎡에는 본인의 주택이 있고, 나머지 800㎡만이 실제로 경작되는 순수 농지라고 하자.

이 경우 분할 등기를 하지 않고 통째로 감정받게 되면, 감정평가사는 전체 면적 중 주거용 또는 전용지로 활용되는 200㎡를 감정 대상에서 제외하거나, 전체 감정가를 하향 조정할 수밖에 없다. 그 이유는 다음과 같다.

1. 농지 외 용도 혼합은 감정상 위험 요소
   감정사는 담보가 실제 경작지로서 활용될 수 있는지를 평가하기 때문에, 주택이나 창고, 비농업시설이 포함되어 있는 필지는 ‘활용 제약이 있는 땅’으로 간주된다.
2. 분할이 안 된 땅은 물리적 활용이 제한됨
   지목이 ‘전’이나 ‘답’이라 하더라도 건물이 올라가 있거나, 일부가 대지로 전용되어 있을 가능성이 있는 경우 감정가는 보수적으로 산정된다.
3. 경계가 명확하지 않으면 전체 면적이 감가 평가 대상
   특히 경작지와 대지의 구분이 명확하지 않다면, 감정사는 보수적 접근을 통해 전체 평가가를 낮게 산정하거나 담보 인정 면적을 줄인다.

즉, 분할 등기를 하지 않은 상태에서는 전체 필지를 온전히 감정가로 인정받기 어렵다는 것이 실무 현장의 판단이다.

 

 

농지 분할 등기 후, 감정가와 수령액은 어떻게 달라지는가?

농지를 분할 등기하면, 기존 한 필지가 두 개 이상의 독립 필지로 나뉘게 된다. 이 경우 농지연금 신청자는 순수 농지 필지만을 담보로 제공할 수 있고, 감정평가사는 농업 목적에 맞는 면적만을 기준으로 평가하게 된다.

 

예를 들어, 위의 사례에서 전체 1,000㎡ 중 경작지 800㎡를 따로 분할하여 ‘전’으로 등기하고, 나머지 200㎡는 ‘대’ 또는 ‘잡종지’로 분할한 경우, 감정은 800㎡ 기준으로만 이뤄진다.

이때 감정가는 다음과 같은 구조로 유리하게 산정된다.

• 주거 공간이 감정 대상에서 완전히 제외되므로 감가 요인이 사라진다
• 경계가 명확하므로 평가 신뢰도가 올라간다
• 감정가가 높아져 연금 수령액이 월 2만~5만 원까지 차이 날 수 있다
• 장기 수령 기준으로 총 수령액은 수백만 원~수천만 원 이상 차이 발생

즉, 분할 등기를 통해 실제 농지로서의 가치를 100% 반영받을 수 있는 구조가 되는 것이다.

 

 

실무 사례 : 분할 전보다 800만 원 더 수령하게 된 사례

정 모 씨(만 68세)는 농지연금을 신청하기 위해 1필지 약 900㎡의 농지를 담보로 설정하고자 했다. 이 중 250㎡에는 주택과 마당이 있었고, 나머지 650㎡는 실제 경작지였다.

초기 감정 시 공사는 전체 필지를 감정 대상에서 제외하거나, 감정가를 낮게 책정하는 방식으로 안내했고, 정 씨는 약 3,500만 원 수준의 감정가 평가를 받았다. 하지만 이후 등기소를 통해 분할 등기를 완료하고, 순수 경작지 650㎡를 별도로 등기한 후 재신청했을 때는 감정가가 약 4,500만 원으로 산정되었고, 연금 수령액이 월 7만 원 증가했다.

 

이 사례에서 정 씨는 연금 총 수령 기간을 20년 기준으로 약 1,680만 원의 총 수익 증가 효과를 얻을 수 있었다. 단순한 행정 절차인 분할 등기가 수령액에 직접적 영향을 미쳤던 대표적인 사례다.

 

 

분할 등기, 반드시 고려해야 할 점은?

분할 등기는 감정가 향상 측면에서는 매우 유리하지만, 몇 가지 행정적·실무적 요소도 함께 고려해야 한다.

1. 지자체의 토지이용계획 제한
   농지 분할이 가능한지 여부는 해당 지자체의 토지이용계획에 따라 달라진다. 일부 지역은 농지 보전이나 기반정비 사업으로 인해 분할이 제한되거나 불가한 경우도 있다.
2. 등기 비용과 측량 비용 발생
   분할 등기는 측량사 또는 지적측량 대행업체를 통해 진행해야 하며, 보통 수십만 원~100만 원 내외의 비용이 발생한다. 그러나 수령액 증가로 장기적 환수 효과는 충분히 크다.
3. 지목 변경 시 토지취득세 등 세무 이슈 점검 필요
   일부 지역에서는 지목 변경 과정에서 세금이 발생할 수 있으므로 사전에 구청 세무과 또는 세무사 상담이 권장된다.

 

 

결론: 분할 등기 여부는 연금 수령 구조를 좌우한다

농지연금은 고령 농업인의 노후 안정망으로서 매우 중요한 제도이며, 그 수령액을 결정짓는 핵심은 ‘담보 농지의 감정가’다. 그런데 감정가는 단순한 면적 계산이 아니라, 해당 농지의 구조, 사용 목적, 주거 혼재 여부, 경계 명확성까지 복합적으로 반영된다.

특히 주택이나 비농업 시설이 함께 있는 복합 필지를 그대로 감정받을 경우, 실제보다 낮은 수령액이 확정되는 경우가 많다. 이럴 때 ‘농지 분할 등기’는 감정가 향상의 핵심 전략이 될 수 있다.

단순한 절차 같지만, 수령액 월 5만 원 차이는 연 60만 원, 20년 기준으로 1,200만 원 이상의 차이를 만든다. 따라서 농지연금 신청을 앞두고 있다면, 내 토지가 복합 필지인지부터 파악하고, 분할을 통해 담보의 가치를 명확히 정리하는 작업을 반드시 선행하는 것이 좋다.

 

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