[Q&A(자주 묻는 질문)] ⑨ 농지연금 신청 시, 건물(주택)이 있는 농지도 담보로 인정될까?
농지연금은 만 65세 이상 고령 농업인이 본인의 농지를 국가에 담보로 제공하고, 그에 대한 대가로 매달 일정 금액을 연금 형태로 수령할 수 있는 국가 제도이다. 연금 수령자는 그 농지를 매각하지 않고도 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있으며, 이는 특히 고정적인 소득이 없는 고령층에게 매우 실질적인 도움을 준다. 하지만 많은 신청자들이 한 가지 중요한 질문 앞에서 망설이곤 한다.
바로 “내 농지에는 주택이 같이 있는데, 이 경우에도 농지연금 신청이 가능한가요?”라는 질문이다.
실제로 우리나라 농촌 현실에서는 농지와 주택이 같은 필지에 함께 있는 경우가 흔하다. 시골에서는 농사짓는 땅 옆에 작은 단층 주택을 두고 함께 거주하거나, 창고 및 축사 등 부속 건물이 함께 있는 사례도 많기 때문에, 이는 단순한 예외가 아니라 농지연금 신청자들에게 자주 마주치는 현실적인 상황이다.
이 글에서는 2025년 기준으로, 주택이나 건물이 있는 농지가 농지연금의 담보 대상이 될 수 있는지 여부와 조건, 법적 제한, 사례별 판정 기준, 신청 전 준비 사항까지 자세히 정리한다.
농지연금의 담보 대상 기본 조건부터 이해해야 한다
농지연금의 담보 대상이 되기 위해서는 가장 기본적으로 해당 토지가 ‘농지법상 농지’로 인정되어야 한다. 농지법상 농지는 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배를 목적으로 사용되는 토지를 말한다. 따라서 형식적인 지목이 ‘전(田)’이나 ‘답(畓)’으로 되어 있다고 해도, 실제로 농사나 경작이 이뤄지지 않거나, 농업 이외의 용도로 전용된 경우라면 감정 평가에서 제외될 수 있다.
반대로 ‘대(垈)’로 지목된 일부 필지라 하더라도, 일정 조건을 갖춘 경우에는 실제 경작 사실 등을 근거로 농지로 인정받을 수 있다. 결국 담보 가능 여부는 지목이 아니라 실제 이용 상태와 법적 구조에 의해 판단된다.
이처럼 농지의 사용 실태가 중요한 판단 기준이 되기 때문에, 건물이나 주택이 함께 있는 농지는 ‘어떻게 쓰이고 있느냐’가 담보 승인 여부를 가르는 핵심 요소가 된다.
주택이 있는 농지는 원칙적으로 담보에서 제외된다. 단, 예외가 존재한다
농지연금 신청 시 가장 기본적인 원칙은, 주택이 설치된 농지는 담보 대상에서 제외된다는 점이다. 이는 해당 농지가 농업용이 아니라 ‘주거용’ 또는 ‘복합 용도’로 판단되기 때문이다. 한국농어촌공사는 농지연금이 농업인의 노후소득 보장이라는 정책적 목적을 지닌 제도인 만큼, 엄격하게 농지로만 사용되는 토지에 한해 담보로 인정한다는 입장을 유지하고 있다.
그러나 모든 주택이 있다고 해서 반드시 신청이 불가능한 것은 아니다. 일부 예외 조건을 충족하면, 건물 또는 주택이 포함된 농지도 부분적으로 담보로 인정받을 수 있는 가능성이 있다. 이를 위해서는 다음과 같은 조건을 만족해야 한다.
- 주택 면적이 전체 농지 면적의 일정 비율 이하일 것
일반적으로 주택이 전체 필지 면적의 10~20% 미만을 차지하고, 나머지 대부분이 실경작지로 이용되고 있다면 ‘부분 담보’가 가능할 수 있다. - 건물 면적이 독립된 블록으로 구분될 수 있을 것
감정 시, 공사 측은 해당 농지가 어느 정도 구획으로 나뉘어 관리되고 있는지를 본다. 주택이 농지 일부에 국한되어 있고, 나머지 공간이 명확하게 경작지로 사용되고 있다면 평가에서 유리하게 작용한다. - 주택과 농지가 명확히 구분 가능한 구조일 것
대지 위에 주택과 농막이 혼재된 경우, 별도의 지적 분할이나 사용 구획이 명확히 표시되어 있다면 감정사가 농지로 보는 면적만 담보로 인정하는 것이 가능하다.
결론적으로, 건물이 포함되어 있다고 해서 반드시 전체 농지가 담보에서 제외되지는 않으며, 부분 평가 또는 면적 감산 방식으로 담보 인정이 가능한 경우도 많다.
실제 현장에서 자주 마주치는 케이스별 분석
첫 번째 사례는 ‘주택이 필지에 같이 있으나, 전체 면적의 10% 미만을 차지하고 있는 경우’다. 예를 들어, 전체 1,000㎡(약 300평)의 농지 중, 주택이 점유하는 면적이 약 80㎡(약 24평)이고, 나머지 대부분이 실경작지로 활용되고 있다면, 공사는 약 920㎡를 기준으로 담보 평가를 진행한다.
이때 감정평가사는 주택을 제외한 나머지 면적에 대해서만 농지 감정을 수행하며, 감정가 역시 비례하여 적용된다. 결과적으로는 연금 수령액이 약간 줄어들 수 있지만, 연금 신청 자체가 불가능한 것은 아니다.
두 번째 사례는 ‘건축물이 소규모 창고나 비닐하우스 등 농업 부속 시설인 경우’다. 이런 경우는 오히려 감정에 긍정적으로 작용할 수 있다. 농기계 보관창고, 농작물 건조장, 비닐하우스 등은 실제 농업 목적 사용으로 간주되기 때문에, 감정 대상 면적에 포함되는 경우가 많다.
세 번째 사례는 ‘건물이 주택용이며, 등기상 지목이 ‘대(垈)’로 등록되어 있는 경우’다. 이 경우는 담보로 인정받기가 거의 어렵다. 농지연금은 ‘농지’를 담보로 하는 정책이기 때문에, 주거 목적 지목이거나 건축허가가 완료된 주택은 본질적으로 대상에서 제외된다.
특히 도시와 근접한 농촌에서 이 같은 사례가 자주 나타나며, 이런 경우에는 해당 농지를 분할하여 농지 부분만 담보로 활용하는 방안을 별도로 검토해야 한다.
신청 전에 준비해야 할 사항과 전략
건물이 포함된 농지로 농지연금을 신청하고자 한다면, 사전에 반드시 체크해야 할 사항들이 있다.
첫째, 지적도 및 토지이용계획 확인서를 발급받아 현재 해당 농지가 어떻게 등록되어 있는지 정확히 확인해야 한다. 이 서류를 통해 지목, 면적, 건물 등록 여부, 경계 등을 한눈에 파악할 수 있다.
둘째, 현장 사진과 농지 경작 증거 자료(작물 사진, 농자재 보관 사진 등)를 준비해야 한다. 공사 감정사가 현장 방문 시 참고 자료로 활용하며, 실경작 여부가 분명히 드러나야 평가에서 유리하다.
셋째, 주택이 있는 농지라면 지분 분할이나 필지 분할을 고려하는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 만약 하나의 필지에 주택과 농지가 섞여 있는 구조라면, 농지연금 담보 대상에서 제외될 가능성이 높기 때문이다.
분할 등기를 통해 농지 부분을 독립된 필지로 만들 수 있다면, 이후에는 해당 농지 부분만으로도 연금 신청이 가능해진다.
결론: 건물이 있어도 연금 신청이 불가능한 것은 아니다
농지연금은 농업인의 노후 안정을 위한 제도인 만큼, 담보 대상 농지는 본질적으로 ‘농업 목적에 충실한 토지’라는 전제를 가지고 있다. 주택이나 기타 건축물이 포함된 농지는 원칙적으로 담보에서 제외되지만, 실제 현장에서는 면적 비율, 사용 목적, 건물의 유형, 분할 가능성 등을 종합적으로 고려하여 부분 담보로 인정받는 사례가 존재한다.
결국 중요한 것은 “내 땅에 건물이 있으니 연금은 못 받겠구나”라고 단정하는 것이 아니라, 내 농지가 실제로 얼마나 농업적으로 활용되고 있는지, 어떻게 구분되어 있는지, 행정적으로 어떤 조치를 통해 보완할 수 있는지를 파악하는 것이다.
농지연금은 단 한 번의 신청으로 평생을 좌우하는 중요한 결정이다. 건물이 있는 농지를 보유하고 있다면, 더욱더 꼼꼼한 사전 준비와 전략이 필요하다. 한국농어촌공사나 감정평가사와의 사전 상담을 통해 구조를 정확히 파악하고, 신청 가능성과 수령액을 시뮬레이션해보는 것이 좋을 것이다.